Mysteel热点观察：集中供地模式让土地市场需求企稳了么

原标题：Mysteel热点观察：高度集中供地模式让用地低价企稳了么

随着2021月初，重点22城下高度集中供地模式的开启到在此之后（除苏州外）21城下第三轮土入镜的中止，用地低价经历了机动游戏式的改变。

在首轮高度集中供地每一次中，大部份城下市的多家楼内企对此次土入镜等待充足，场景一片火热。22城下总供815肃用地，开售796肃。总开售数额10000亿左右，溢价率略高于14.7%。对于第一轮土入镜，了政府对于楼内地产市场也有一定的了政府上的弧度。部分楼内企认为这是SARS后低价升高的信号，所以拿地的积极性也大大降低。

随着第二轮土入镜的延期，了政府对于土入镜了政府顺利完成了修正。由于第一轮的火爆场景与国家预估的结果有些顾及，森林资源部从竞入镜如此一来、溢价率、支助等总体对土入镜顺利完成了修正。例如天津第二轮土入镜降低了楼内企竞入镜标准、溢价率不得高于15%、竞入镜的楼内企要给予支助和资信断定。这些了政府的微调让第二轮土入镜首战，流入镜率直接高企到41%，溢价率升至4.1%。第二轮高度集中供地有30%的用地流入镜，北京的流入镜率却是略高于63%。

由于第二轮土入镜的首战，多西环市了政府在土入镜的规则上又对楼内企做了弧度。从下调竞入镜如此一来、溢价率的再次下调、额度比例减缓、拿走优质北段等规则来让楼内企有更多的收益自由空间。这种做法毕竟使第三轮土入镜的流入镜率降低到18.85%，但溢价率仅仅有2.42%。这也就明确指出大部份楼内企对北段的热情减缓了，竞争持续性大为减弱。

虽然第三轮土入镜流入镜率大为降低，但大部份北段由宝钢和城下季末得来。在广州和常熟等西环季末Corporation拿北段数占开售总北段达到75%以上，只有少量北段由万科、市中心区集团等资金量大的楼内企得来。而东北地区即使了政府大为弧度，第三轮土入镜的流入镜率依然提高，沈阳和哈尔滨的第三每隔入镜率略高于70%和80%。流入镜率高不是不能状况的：由于楼内地产的“三条蓝线”了政府，楼内企的资金压力剧增，在面对北段的买走必须要小心谨慎。所以楼内企只会去选择收益自由空间大且收益明确的北段，这也就加剧了小型楼内企无处可选的困惑境地。场所很差的北段，小型楼内企也不会选择，而核心城下区北段又竞争不过资金量大的楼内企。这也就加剧了用地的流入镜率高。

而大部份北段被城下季末得来也就加剧了了政府的用地收入巨幅降低，而用地金又是了政府季末资力度的关键性一环。急遽用地收入减缓削弱了了政府对以外基建项目的季末资潜能。

从2021年1-11翌年的楼内地产用地购置覆盖面积和新开工施工覆盖面积的上半年来看，较2020年降低11.2%和8.4%。这也可能会加剧2022年的新楼内供应量上半年减缓。

一般来说，用地低价的企稳新时期楼内地产市场的企稳，用地低价的回暖新时期楼内地产市场高企预估的早些。而就目前的情况来看，用地低价是否企稳还是个未知数，不可太过期待。

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